🇬🇧 English
Как проходит сделка по покупке готовой недвижимости на Пхукете
Пошагово рассказываем, как проходит сделка по покупке готовой недвижимости на Пхукете: депозиты, документы, юридическая проверка и переоформление в Land Office. Полное руководство для тех, кто хочет безопасно купить квартиру или виллу на вторичном рынке.
Содержание
Покупка готовой квартиры или виллы в Таиланде — процесс вполне понятный, если знать его этапы и правильно подготовиться. Ниже — подробный разбор того, как проходит сделка на вторичном рынке Пхукета: от выбора объекта до регистрации права собственности в Land Office.
1. Выбор объекта и первичная оценка недвижимости
На Пхукете большой выбор готовой недвижимости — от студий в курортных комплексах до семейных вилл. На первом этапе важно не только подобрать вариант по бюджету и локации, но и проверить базовые юридические параметры:
- тип титула на землю и объект (лучший вариант — Chanote);
- реальную рыночную стоимость;
- наличие обременений, задолженностей и особенностей эксплуатации объекта;
- статус коммунальных платежей;
- историю владения.
На что обратить внимание:
Важно запрашивать у продавца пакет документов заранее — это ускорит проверку и поможет избежать «сюрпризов» после внесения депозита.
Важно запрашивать у продавца пакет документов заранее — это ускорит проверку и поможет избежать «сюрпризов» после внесения депозита.
2. Юридическая проверка
Это ключевой этап сделки. Юрист проверяет:
Зачастую именно на этом этапе выявляются проблемы, которые позволяют либо пересмотреть условия, либо отказаться от риска.
- оригинальный титул в Land Department;
- наличие ипотек, залогов, арестов;
- право подписи продавца;
- корректность документов объекта;
- соответствие фактического состояния тому, что указано в бумагах.
Зачастую именно на этом этапе выявляются проблемы, которые позволяют либо пересмотреть условия, либо отказаться от риска.
Совет эксперта:
В Таиланде стоимость услуг юриста заметно ниже, чем потенциальные потери при ошибке. Лучше потратить немного на проверку, чем потом решать вопросы месяцами.
В Таиланде стоимость услуг юриста заметно ниже, чем потенциальные потери при ошибке. Лучше потратить немного на проверку, чем потом решать вопросы месяцами.
3. Резервация объекта и внесение депозита
Когда объект выбран, стороны подписывают Reservation Agreement и покупатель вносит депозит.
Обычно:
Обычно:
- на вторичном рынке депозит составляет 5–10% от стоимости или фиксированную сумму;
- в договоре указываются сроки заключения основного контракта и условия возврата депозита;
- сумма резервирует объект и фиксирует цену.
Важно знать:
Прописывайте условия возврата. Например: если сделка срывается по вине продавца — депозит возвращается полностью.
Прописывайте условия возврата. Например: если сделка срывается по вине продавца — депозит возвращается полностью.
4. Подписание основного договора (SPA — Sales & Purchase Agreement)
Это главный контракт, который определяет условия сделки. В SPA включают:
На что обратить внимание
Все нюансы должны быть прописаны заранее — чтобы избежать споров в Land Office, связанные с налогами.
- финальную цену продажи;
- график платежей;
- распределение налогов и сборов;
- сроки передачи объекта;
- порядок расчётов;
- гарантию того, что объект передаётся без долгов.
На что обратить внимание
Все нюансы должны быть прописаны заранее — чтобы избежать споров в Land Office, связанные с налогами.
5. Подготовка к переоформлению
Покупатель готовит средства для оплаты объекта: либо международный перевод, либо cashier’s cheque, если оплата производится в день передачи.
Если вы не присутствуете лично, оформляется доверенность на представителя по форме Land Office. Это нормальная практика, особенно если покупка проходит удалённо.
Если вы не присутствуете лично, оформляется доверенность на представителя по форме Land Office. Это нормальная практика, особенно если покупка проходит удалённо.
6. Переоформление в Земельном департаменте (Land Office)
В назначенный день продавец и покупатель (или их представители) встречаются в Land Office.
Процедура проходит так:
Весь процесс занимает от 1 до 3 часов.
Процедура проходит так:
- Офицер проверяет оригиналы титула, договоров и паспортов;
- Рассчитываются налоги и сборы;
- Производятся финальные расчёты;
- В титул вносят нового владельца;
- Покупатель получает на руки обновленный документ.
Весь процесс занимает от 1 до 3 часов.
Совет эксперта:
В разных Land Office могут быть свои требования по формам доверенностей и способам оплаты — уточняйте заранее.
В разных Land Office могут быть свои требования по формам доверенностей и способам оплаты — уточняйте заранее.
7. Налоги и сборы при покупке вторичной недвижимости
Налоговая нагрузка зависит от конкретной сделки и срока владения объектом продавцом.
Основные расходы:
Transfer Fee — 2% от оценочной стоимости
На практике часто делится 50/50 между сторонами.
Specific Business Tax (SBT) — 3.3%
Если недвижимость продается в течение 5 лет владения.
Stamp Duty — 0.5%
В случае, если SBT не применяется.
Withholding Tax (WHT)
Рассчитывается индивидуально в зависимости от статуса продавца (физлицо или компания).
Итого суммарные расходы могут составлять от 2.5% до 6%.
Основные расходы:
Transfer Fee — 2% от оценочной стоимости
На практике часто делится 50/50 между сторонами.
Specific Business Tax (SBT) — 3.3%
Если недвижимость продается в течение 5 лет владения.
Stamp Duty — 0.5%
В случае, если SBT не применяется.
Withholding Tax (WHT)
Рассчитывается индивидуально в зависимости от статуса продавца (физлицо или компания).
Итого суммарные расходы могут составлять от 2.5% до 6%.
8. После передачи собственности
После регистрации покупателю нужно:
Если сделка проходила дистанционно — уведомить своего юриста и менеджера об успешном завершении.
- переоформить коммунальные договоры;
- обновить данные управляющей компании;
- получить копии всех документов;
- при необходимости — оформить страховку.
Если сделка проходила дистанционно — уведомить своего юриста и менеджера об успешном завершении.
Краткий чек-лист покупателя
1
Проверить титул и отсутствие обременений
2
Провести full due diligence через юриста
3
Подписать Reservation Agreement и внести депозит
4
Заключить SPA — основной договор
5
Подготовить расчёты и доверенность (если нужно)
6
Переоформить право собственности в Land Office
7
Переоформить коммуналку и услуги
Заключение:
Сделка по покупке готовой недвижимости на Пхукете проходит достаточно быстро и прозрачно, если соблюдены три условия: правильная юридическая проверка, грамотный контракт и корректная подготовка к регистрации в Land Office.
При грамотном сопровождении это удобный и безопасный процесс, а покупатель уже в день оформления становится законным владельцем объекта.
Сделка по покупке готовой недвижимости на Пхукете проходит достаточно быстро и прозрачно, если соблюдены три условия: правильная юридическая проверка, грамотный контракт и корректная подготовка к регистрации в Land Office.
При грамотном сопровождении это удобный и безопасный процесс, а покупатель уже в день оформления становится законным владельцем объекта.
© OneBaan
Контакты
contact@onebaan.com
4/2 Blue Tree Project, Srisoonthorn Road, Choeng Thale, Thalang, Phuket, 83110
+66 906 555 919
Миссия
Наша миссия — сделать рынок вторичной недвижимости доступным и безопасным
