🇬🇧 English
ТОП-5 ошибок при покупке вторички на Пхукете
В статье разберем пять самых распространенных ошибок при покупке вторичной недвижимости на Пхукете и расскажем, как избежать рисков на каждом этапе сделки. Вы узнаете, какие проверки обязательны, на что обращать внимание и как защитить свои инвестиции.
Содержание
Покупка вторичной недвижимости за границей — всегда сочетание возможностей и рисков. Ниже — развернутый практический гид: какие ошибки совершают чаще всего на Пхукете и конкретные шаги, чтобы их не допустить.
1. Не проверить чанот и действительный статус права собственности
Что происходит. Покупатели доверяют продавцу или агенту и пропускают базовую проверку — есть ли у объекта «чанот» (официальное свидетельство о праве собственности) и соответствует ли он тому, что показано в договоре и на кадастровой карте.
Почему это опасно. Без подтверждения титула можно получить объект с обременениями, несоответствием границ участка или проблемами с разделом земли.
Как избежать:
Почему это опасно. Без подтверждения титула можно получить объект с обременениями, несоответствием границ участка или проблемами с разделом земли.
Как избежать:
- Запрашивайте копию чанот и сверяйте границы, номера участков и владельца с записью в Земельном департаменте.
- Привлеките юриста/нотариуса, который проверит оригиналы документов лично.
Важно знать:
Чанот — главный документ, подтверждающий право владения на тайскую землю/недвижимость; его проверка — обязательный шаг перед покупкой.
Чанот — главный документ, подтверждающий право владения на тайскую землю/недвижимость; его проверка — обязательный шаг перед покупкой.
Совет эксперта:
Никогда не переводите крупные суммы только по копии паспорта продавца — дождитесь полной проверки титула и подписи в Земельном департаменте.
Никогда не переводите крупные суммы только по копии паспорта продавца — дождитесь полной проверки титула и подписи в Земельном департаменте.
2. Игнорировать репутацию застройщика/предыдущего владельца и историю объекта
Что происходит. За основу решения берутся «красивые фото» и обещания о доходности, при этом не проводится проверка, кто и как строил/ремонтировал объект, были ли долги, споры, рекламации.
Почему это опасно. Некачественный ремонт, незакрытые долги (например, по коммуналке) или судебные споры по объекту могут превратить покупку в головную боль и лишние траты.
Как избежать:
Почему это опасно. Некачественный ремонт, незакрытые долги (например, по коммуналке) или судебные споры по объекту могут превратить покупку в головную боль и лишние траты.
Как избежать:
- Запросите портфолио застройщика/продавца: завершенные проекты, отзывы, сдачи в срок/срывы.
- Посетите объект лично — оцените отделку, коммуникации, соседство и инфраструктуру.
Совет эксперта:
Если объект в составе комплекса — уточните, как решались претензии у соседних владельцев в прошлом (какие были гарантии, обращения к управляющей компании).
Если объект в составе комплекса — уточните, как решались претензии у соседних владельцев в прошлом (какие были гарантии, обращения к управляющей компании).
3. Выбор формы собственности (freehold vs leasehold) без учета последствий для визы/ипотеки
Что происходит. Покупатель не до конца понимает разницу между полным правом собственности (freehold) и правом аренды (leasehold), а также как это влияет на возможность оформить ипотеку, получить визу и распоряжаться имуществом.
Почему это опасно. Неправильная форма собственности может ограничить ваши права (продажа, наследование, ипотека), повлиять на возможность использования объекта как залога и на сроки для получения некоторых видов виз.
Как избежать:
Почему это опасно. Неправильная форма собственности может ограничить ваши права (продажа, наследование, ипотека), повлиять на возможность использования объекта как залога и на сроки для получения некоторых видов виз.
Как избежать:
- Изучите форму собственности конкретного объекта и спросите, когда именно зарегистрировано право на имя иностранца.
- Если планируете ипотеку — уточните в банке условия для иностранцев: требования к доходам и к объекту (не все банки кредитуют иностранцев или кредитуют только для freehold).
Важно знать:
Ипотека для иностранцев возможна, но с рядом условий: подтверждение дохода, длительная работа в Таиланде или специальные предложения от отдельных банков; рассрочка от застройщика часто оказывается проще по процедурам.
Ипотека для иностранцев возможна, но с рядом условий: подтверждение дохода, длительная работа в Таиланде или специальные предложения от отдельных банков; рассрочка от застройщика часто оказывается проще по процедурам.
Совет эксперта:
Если ваша цель — инвестиции и дальнейшая передача по наследству, отдайте предпочтение объектам с возможностью передачи права «в собственность» (freehold) или продумайте структуру покупки с участием тайской компании (только после консультации юриста).
Если ваша цель — инвестиции и дальнейшая передача по наследству, отдайте предпочтение объектам с возможностью передачи права «в собственность» (freehold) или продумайте структуру покупки с участием тайской компании (только после консультации юриста).
4. Ошибочно рассчитывать прибыль без учёта комиссий, налогов и обслуживания
Что происходит. Покупатель смотрит на «грязный» доход (максимальную ставку аренды) и ожидает идеальной заполняемости без учёта расходов на обслуживание, комиссии управляющей компании, налоги и амортизацию.
Почему это опасно. Чистая прибыль может оказаться значительно ниже заявленной; программы рента-пулов и гарантированного дохода имеют свои условия и комиссии.
Как избежать:
Почему это опасно. Чистая прибыль может оказаться значительно ниже заявленной; программы рента-пулов и гарантированного дохода имеют свои условия и комиссии.
Как избежать:
- Просите реальные кейсы: заполненность, выручка, чистая прибыль после вычета комиссий и расходов.
- Узнайте формулу распределения дохода в рентал-пуле (деление валового дохода vs деление чистой прибыли) и размер комиссии управляющей компании (обычно 20–40%).
Важно знать:
Рентал-пулы могут выплачивать доход раз в год, ежеквартально или ежемесячно — это зависит от управляющей компании; распределение дохода часто — 60/40, 70/30 или 80/20.
Рентал-пулы могут выплачивать доход раз в год, ежеквартально или ежемесячно — это зависит от управляющей компании; распределение дохода часто — 60/40, 70/30 или 80/20.
Совет эксперта:
Попросите симуляцию доходности на 3–5 лет с учетом реальных комиссий, сезонности и затрат на содержание.
Попросите симуляцию доходности на 3–5 лет с учетом реальных комиссий, сезонности и затрат на содержание.
5. Подписывать договор и переводить деньги, не разобравшись с условиями платежей, штрафными санкциями и этапами сделки
Что происходит. Приняли устную договоренность и сразу перевели предоплату, не оговорив четких этапов приема-передачи, штрафов за задержки, порядок возврата при проблемах и гарантии качества.
Почему это опасно. Проблемы с приемкой объекта, невыполненные обязательства продавца/застройщика, потеря денег при споре — результат неграмотных платежных схем и «непрозрачных» договоров.
Как избежать:
Почему это опасно. Проблемы с приемкой объекта, невыполненные обязательства продавца/застройщика, потеря денег при споре — результат неграмотных платежных схем и «непрозрачных» договоров.
Как избежать:
- Внимательно изучите договор купли-продажи: сроки, этапы оплаты, условия передачи права собственности, ответственность сторон.
- Обсудите схему платежей: рассрочка vs ипотека; выясните, какие документы нужны для регистрации оплаты в Земельном департаменте (подтверждение перевода из-за границы и т.п.).
Важно знать:
У застройщика рассрочка часто проще в оформлении для иностранца, а банковская ипотека требует подтверждения дохода, работы в стране и ряда документов.
У застройщика рассрочка часто проще в оформлении для иностранца, а банковская ипотека требует подтверждения дохода, работы в стране и ряда документов.
Совет эксперта:
Никогда не платите последний транш до официальной регистрации права собственности в Земельном департаменте и приемки объекта по акту.
Никогда не платите последний транш до официальной регистрации права собственности в Земельном департаменте и приемки объекта по акту.
Чек-лист перед покупкой
1
Проверить чанот (оригинал) и сверить границы участка.
2
Запросить портфолио застройщика / историю объекта / документы о ремонтах.
3
Уточнить форму собственности (freehold/leasehold) и последствия для ипотеки/визы.
4
Попросить реальные цифры по доходности и условиям рентал-пула (комиссии, частота выплат).
5
Прочитать и понять договор: сроки, штрафы, ответственность, порядок приёмки и регистрации.
Финальные рекомендации от эксперта
Работайте через проверенное агентство или юриста, который представляет ваши интересы — это уменьшит юридические и финансовые риски.
Запросите прозрачные кейсы и цифры от управляющей компании, если покупаете с целью сдачи в аренду.
Планируйте «подушку» на непредвиденные расходы (ремонт, межсезонье, изменения в налоговом/визовом регулировании).
© OneBaan
Контакты
contact@onebaan.com
4/2 Blue Tree Project, Srisoonthorn Road, Choeng Thale, Thalang, Phuket, 83110
+66 906 555 919
Миссия
Наша миссия — сделать рынок вторичной недвижимости доступным и безопасным
