🇬🇧 English
Управление недвижимостью на Пхукете
Управление недвижимостью на Пхукете — это полный комплекс услуг от подготовки объекта до заселения гостей и ежемесячной отчетности. В статье подробно разбираем, как устроен процесс, кто кому платит, какие комиссии удерживаются и как владельцу начисляется доход.
Содержание
Управление недвижимостью — это сервис, который позволяет владельцу передать все операционные задачи профессиональной компании, чтобы объект работал, приносил доход и сохранял свое состояние. На Пхукете услуга особенно актуальна: большинство собственников живут в других странах и физически не могут контролировать аренду, ремонты и коммуникации с гостями.
Ниже — подробная схема, как именно работает управление, какие этапы включает и как устроены финансовые расчёты.
Ниже — подробная схема, как именно работает управление, какие этапы включает и как устроены финансовые расчёты.
Что входит в управление недвижимостью
Управляющая компания (management company или rental management) берёт на себя полный спектр задач:
1. Подготовка объекта
- первичная инспекция и чеклист состояния;
- организация клининга;
- закупка расходников;
- фотосъемка;
- размещение объявлений на OTA (Booking, Airbnb, Agoda) и на локальных платформах.
Совет эксперта:
Лучшие отзывы на Booking и Airbnb возникают благодаря качественной подготовке: выгодные ракурсы фото, отсутствие мелких дефектов, свежий текст описания объекта.
Лучшие отзывы на Booking и Airbnb возникают благодаря качественной подготовке: выгодные ракурсы фото, отсутствие мелких дефектов, свежий текст описания объекта.
2. Бронирования и взаимодействие с гостями
- работа с запросами 24/7;
- подтверждение броней и получение депозита;
- организация трансфера (если предлагается);
- заселение гостей, сопровождение во время проживания, решение вопросов и жалоб.
Важно знать:
На Пхукете многие проекты требуют, чтобы короткая аренда велась только через разрешенную управляющую компанию — так соблюдается закон о гостиничном бизнесе.
На Пхукете многие проекты требуют, чтобы короткая аренда велась только через разрешенную управляющую компанию — так соблюдается закон о гостиничном бизнесе.
3. Клининги и техническое обслуживание
- клининг после каждого выезда;
- регулярный deep clean;
- проверка техники, сантехники;
- закупка полотенец, белья, заменяемых материалов;
- вызов подрядчиков при необходимости.
4. Отчётность и контроль доходности
- ежемесячные финансовые отчеты;
- статистика загрузки;
- рекомендации по повышению доходности;
- обновление динамического ценника (yield management).
Факт:
Динамическое ценообразование повышает доход на 10–20% по сравнению с фиксированной ставкой благодаря учёту сезонности, конкурентов и событий на острове.
Динамическое ценообразование повышает доход на 10–20% по сравнению с фиксированной ставкой благодаря учёту сезонности, конкурентов и событий на острове.
Как устроены расчеты: кто, кому, что платит
Финансовые движения можно разделить на три блока: доходы от аренды, расходы на обслуживание, комиссии.
1. Доходы от аренды
Гости оплачивают проживание управляющей компании. Деньги проходят через их учёт, т.к. именно она принимает бронирования через OTA, агрегаторы и прямые каналы.
Стандартная схема:
Стандартная схема:
- Гость оплачивает бронирование → деньги поступают управляющей компании.
- По окончании месяца сумма распределяется.
2. Комиссии и удержания
А
Комиссия управляющей компании
Обычно:
- 20–30% — для краткосрочной аренды (зависит от проекта, уровня сервиса, маркетинга);
- 10–15% — для долгосрочной аренды.
Б
OTA комиссии
Если бронь пришла через Booking/Airbnb:
- Booking берёт ~12–17%;
- Airbnb ~3–14%;
- Agoda ~15%.
В
Расходы на обслуживание
Обычно оплачиваются владельцем и вычитаются ежемесячно:
- клининг (если не включен в комиссию);
- замена белья;
- мелкие ремонты;
- расходные материалы.
Совет эксперта:
При выборе управляющей компании уточняйте, какие услуги входят в фиксированную ставку, а какие — оплачиваются отдельно. В разных проектах модели сильно отличаются.
При выборе управляющей компании уточняйте, какие услуги входят в фиксированную ставку, а какие — оплачиваются отдельно. В разных проектах модели сильно отличаются.
3. Переводы владельцу
Выплаты проводятся:
Куда переводят:
- раз в месяц — стандарт;
- раз в квартал — если объект в системе отеля (hotel management);
- раз в год — по договоренности.
Куда переводят:
- тайский банковский счет владельца;
- зарубежный счёт (включая РФ и ЕС);
- иногда — счет агента по доверенности.
Как выглядит реальный процесс: пошагово
Шаг 1. Подписание договора управления
Согласуются:
- ставка комиссии;
- модель аренды: краткосрочная/долгосрочная/гибридная;
- включенные услуги;
- отчётность;
- условия расторжения.
Шаг 2. Подготовка и запуск
- управляющая компания принимает объект по акту;
- проводится подготовка;
- запускаются объявления;
- подключаются каналы продаж.
Шаг 3. Аренда и обслуживание
- регулярные бронирования;
- клининги и проверки;
- работа с гостями.
Шаг 4. Ежемесячная отчётность
Владелец получает:
- полный отчёт по бронированиям;
- таблицу доходов/расходов;
- рекомендации по оптимизации.
Шаг 5. Выплата дохода владельцу
- фиксированная дата, чаще всего 10–15 число месяца;
- деньги поступают на указанный счёт.
Какие модели управления бывают на Пхукете
1. Rental management (арендное управление)
Цель — максимальный доход.
Подходит для: квартир-студий, 1BR кондо, вилл до 4 спален.
Подходит для: квартир-студий, 1BR кондо, вилл до 4 спален.
2. Hotel management
Управление как отелем, с ресепшеном и полным сервисом.
Плюсы: загрузка выше рынка;
Минусы: более высокая комиссия, выплаты реже.
Плюсы: загрузка выше рынка;
Минусы: более высокая комиссия, выплаты реже.
3. Fixed income (гарантированный доход)
Редко встречается на вторичке, но доступно в некоторых проектах.
Схема:
Схема:
- управляющая компания платит фиксированную сумму ежегодно;
- владелец не участвует в операционке.
На что обратить внимание при выборе управляющей компании
1
есть ли офис и команда на острове;
2
кто отвечает за приём гостей ночью;
3
как решаются жалобы;
4
статистика загрузки по похожим объектам;
5
условия расторжения договора;
6
кто оплачивает внезапные ремонты;
7
как ведётся отчётность — Excel, CRM, личный кабинет.
Важно знать:
На Пхукете нет единой стандартизированной модели управления — у каждого застройщика и компании свои условия. Всегда проверяйте договор и спрашивайте детали до подписания.
На Пхукете нет единой стандартизированной модели управления — у каждого застройщика и компании свои условия. Всегда проверяйте договор и спрашивайте детали до подписания.
© OneBaan
Контакты
contact@onebaan.com
4/2 Blue Tree Project, Srisoonthorn Road, Choeng Thale, Thalang, Phuket, 83110
+66 906 555 919
Миссия
Наша миссия — сделать рынок вторичной недвижимости доступным и безопасным
